부동산·주거
양도소득세 계산기
매수·매도가·보유기간으로 양도소득세를 간이 계산. 참고용.
양도차익 300,000,000 · 1주택 비과세 요건 간이 충족 가정
양도소득세는 양도차익에서 기본공제와 장기보유특별공제를 뺀 과세표준에 누진세율을 적용해 계산합니다. 아래 표는 이 계산기의 간이 공식으로 직접 계산한 값입니다.
계산 흐름
양도차익 = 양도가 − 취득가. 여기서 기본공제 250만원을 뺀 뒤, 보유기간이 3년 이상이면 '(보유연수 − 2) × 4%'를 장기보유특별공제로 추가 차감합니다(최대 30%, 즉 보유 10년 이상 시 상한 도달).
이렇게 나온 과세표준에 6%~24% 구간의 누진세율(간이 3단계)을 적용해 산출세액을 구하고, 그 10%를 지방소득세로 더합니다.
1주택자가 보유 2년 이상이고 양도가액이 12억원 이하면, 이 계산기는 비과세 요건을 충족한 것으로 가정해 세액을 0원으로 표시합니다.
계산 예시
| 거래 조건 | 양도차익 | 과세표준(공제 후) | 세액(지방세 포함) |
|---|---|---|---|
| 8억에 매도 · 5억에 취득 · 보유 5년 · 다주택 가정 | 300,000,000원 | 261,800,000원 | 62,779,200원 |
| 15억에 매도 · 9억에 취득 · 보유 5년 · 1주택(12억 초과로 과세) | 600,000,000원 | 525,800,000원 | 132,475,200원 |
| 6억에 매도 · 4억에 취득 · 보유 3년 · 다주택 가정 | 200,000,000원 | 189,600,000원 | 43,718,400원 |
| 10억에 매도 · 3억에 취득 · 보유 10년 · 다주택 가정 | 700,000,000원 | 488,250,000원 | 122,562,000원 |
1주택 비과세 요건(보유 2년↑ · 양도가 12억↓)을 벗어난 경우 과세로 계산됩니다.
실제 양도소득세와의 차이
실제 양도소득세는 조정대상지역 다주택 중과세율, 보유·거주기간을 나눠 계산하는 정교한 장기보유특별공제표, 1세대 1주택 12억 초과분 과세 방식 등이 훨씬 복잡합니다. 이 계산기는 구조 이해를 돕기 위한 간이 참고용이며, 실제 세액은 국세청 홈택스 모의계산이나 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
›1주택 비과세는 어떤 조건에서 적용되나요?
이 계산기는 1주택자이고 보유기간 2년 이상, 양도가액 12억원 이하인 경우 비과세 요건을 충족한 것으로 가정해 세액을 0원으로 표시합니다. 실제로는 거주기간 요건 등 추가 조건이 있을 수 있어 참고용으로만 활용하세요.
›장기보유특별공제는 최대 몇 %까지 적용되나요?
보유 3년 이상부터 '(보유연수 − 2) × 4%'로 계산되며 최대 30%(보유 10년 이상)까지 적용됩니다.
›기본공제 250만원은 항상 적용되나요?
네, 양도차익에서 기본공제 250만원을 먼저 뺀 뒤 장기보유특별공제와 세율을 적용하는 구조입니다.
›이 계산기가 반영하지 못하는 부분은 무엇인가요?
조정대상지역 다주택 중과세율, 보유·거주기간을 나눠 계산하는 정교한 장기보유특별공제표, 1세대 1주택 12억 초과분 과세 방식 등은 반영하지 않은 간이 계산입니다. 실제 세액은 국세청 홈택스 모의계산이나 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
계산 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다.